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2021-05-26

Todo lo que necesitas saber en la tasación de los bienes de una herencia

Qué es la tasación de vivienda para Herencia

La tasación de vivienda para herencia, es el hecho de dar un valor al bien inmueble para llevar a cabo el reparto y la adjudicación hereditaria.

En herencias donde las discrepancias entre los herederos imposibiliten al acuerdo entre los mismos, obtener el valor real de la vivienda, puede ayudar a un buen entendimiento.

¿Quién realiza la tasación de los bienes?, ¿Cuándo se debe valorar la vivienda en herencia?, ¿Qué impuestos se pagan en herencia?. Todas ellas son preguntas que me hacen llegar mis clientes. Las respondo todas ellas en este artículo.

Cómo hacer una tasación de vivienda para Herencia

Sabemos que el reparto de bienes en una herencia, puede ser motivo de disputas y desacuerdos entre herederos. Saber cómo hacer una tasación de vivienda para herencia resulta imprescindible para mejorar la comunicación y entendimiento entre herederos.

En este artículo y a raíz del reparto y división de la masa hereditaria, intento describir varios aspectos a tener en cuenta en la tasación de bienes para herencia. En que situaciones debe realizarse y como debe hacerse de una manera correcta y ordenada.

Hay que evitar una serie de errores comunes que se cometen al tasar pisos, locales, parkings o terrenos durante el proceso de reparto entre herederos.

Conocer el valor real de la vivienda en una herencia

Cuando se habla de conocer el valor real de la vivienda en una herencia, nos referimos a saber el valor de mercado del bien objeto de tasación. Lo que comúnmente se conoce como, el valor que un tercero estaría dispuesto a pagar por ese bien.

Obteniendo ese valor real, cada uno de los herederos no se ve perjudicado en cuanto a la valoración de los bienes. Realizar la partición de la herencia, estableciendo como base del reparto, un valor objetivo del bien inmueble.

Recuerda que nada rompe más familias que una herencia y una tasación de los bienes favorece el entendimiento.

Valoración real de bienes en Herencia

Además de las ya mencionadas viviendas, en un proceso sucesorio, es necesario conocer la valoración real de todos los bienes en herencia. Los más comunes hacen referencia, a inmuebles como viviendas, terrenos, garajes o trasteros.

En herencias, existe también la necesidad de obtener el valor de mercado de bienes como vehículos, embarcaciones, mobiliario, joyas y arte. Todos ellos, en pro de un acuerdo y óptimo reparto entre los herederos.

Cuando se valoran los bienes de una herencia

Es importante conocer cuando se valoran los bienes de una herencia.

Siempre debe darse una valor a los bienes en herencia en el momento del reparto entre los herederos.

Cabe destacar dos grandes momentos en un proceso sucesorio. Por un lado, el momento de la aceptación de la herencia y el pago de impuestos y por otro la adjudicación y reparto de bienes.

En el primero de ellos, se acepta la herencia y los bienes y deudas que haya dejado el causante (fallecido). La aceptación de la misma, implica el pago de impuestos que variará en función a la comunidad autónoma en la que resida el fallecido.

En el segundo se reparten y adjudican los bienes entre los beneficiarios de la herencia. Justo en ese momento, será necesaria la valoración real de los inmuebles, para llevar a cabo un reparto equitativo entre las partes.

Que impuestos se pagan en una herencia

Dos son los impuestos a los que se debe hacer frente cuando se acepta una herencia:

Impuesto de sucesiones: El impuesto de sucesiones es un impuesto estatal cuya gestión está cedida a cada Comunidad autónoma. Para analizar el coste y gestión del mismo, se debe conocer en que comunidad se ha producido el fallecimiento del causante. Existe un plazo establecido por ley de seis meses para su liquidación, pudiendo ser prorrogable seis meses más.

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Regulado por cada ayuntamiento y para obtener su valor tendrás que acudir a las Ordenanzas Municipales. Su valor va en función del valor catastral del inmueble y el tiempo que el fallecido haya sido dueño de la vivienda.

Qué tener en cuenta para saber el valor de la vivienda heredada

A través de los siguientes párrafos de este artículo, quiero ofrecerte una serie de consejos a tener en cuenta para saber el valor de la vivienda en herencia.

Aspectos como la elección del tasador, conocer las características de la vivienda, aplicar la normativa adecuada para la valoración del inmueble e incluso la fase previa de consulta de documentación, son importantes en un proceso de herencia.

Recuerda que una mala valoración de bienes en herencia, puede alterar el reparto justo entre herederos.

A la hora de realizar una tasación para el reparto de herencia, la importancia de una correcta elección del tasador, será garantía de éxito.

Tasador de Herencias

En muchos casos, encontramos que los bienes heredados, se encuentran en varios municipios o incluso en diferentes comunidades autónomas. Es muy recomendable o incluso diría necesario, que sea el mismo tasador, el que realice la tasación de todos los inmuebles, con independencia de la ubicación de los mismos.

El criterio de valoración en la elección de testigos, los «items» a tener en cuenta en la tabla de homogenización e incluso la estructura del informe, cambian en función del tasador.

Unificar en tiempo y forma, todas las tasaciones inmobiliarias necesarias en el reparto de la herencia, será fundamental para evitar conflictos entre los herederos.

Un solo criterio de tasación para todas la viviendas en Herencia.

Características de la vivienda para una buena tasación de herencia

Conocer y valorar las características de la vivienda para una buena tasación de herencia, resulta imprescindible para obtener un valor de mercado adecuado.

La valoración de aspectos interiores de la vivienda como superficie, estancias y estado también deben ir acompañados de aquellos servicios exteriores del inmueble. Tener en cuenta, la ubicación de la vivienda, conexiones con transporte público, zonas verdes y servicios esenciales hace que el valor de la misma, pueda verse afectado en mayor o menor medida.

Cualquier circunstancia, por pequeña que parezca, influye en una buena tasación en herencia.

Como hacer una tasación de vivienda para herencia sin errores

Lo primero y más importante para la tasación de vivienda en una herencia es conocer las características y servicios de la misma. Saber la dirección del inmueble. Muchas veces la dirección real del piso o local a tasar, no coincide con la dirección que consta en el registro. En estos casos, se debe acudir a los datos catastrales (sede del catastro) y advertir en el informe este hecho. Llego a este momento, tomaremos la situación real del inmueble, como base para la realización de la tasación.

Un error muy común es realizar un informe con unos datos incorrectos. Si de base, se establecen unos parámetros y datos erróneos, seguro que el valor de tasación diferirá mucho de la realidad. En toda regla, sería un informe impugnable a todos los efectos.

Escoger los testigos adecuados

Uno de los métodos utilizados para la tasación de viviendas para herencias se basa en la comparación de inmuebles. En este caso, escoger los testigos adecuados, es sumamente importante para llevar a cabo una correcta tasación.

Este método, se basa en la búsqueda de un muestrario lo más parecido posible en localización y características al inmueble a tasar. Por ello siempre debemos buscar testigos los más parecidos en características de tipo de inmueble, superficie, situación en planta, localización e incluso de comprobación de linderos.

Seguir un criterio uniforme en el porcentaje regulador

Los criterios que debe decidir y afrontar un tasador en su informe deben ser los más exactos y objetivos posibles. Debe seguir un criterio uniforme y continuado a lo largo de toda la tabla de homogenización. No es lógico y normal, qué en comparación con un testigo u otro, la vivienda objeto de tasación, obtenga valores distintos en características similares.

Se han dado casos que presentan factores discordantes entre testigos. Es decir, que se valoran de diferente manera dos testigos con las mismas características y calidades. Ello, se refiere a, si en comparación con un testigo descontamos 0,5% en función al «item» de baño, debemos descontar el mismo % con los demás que formen la tabla.

Básico, conocer la metodología para llevar a cabo una tasación para herencia
Hay otros casos, muy graves a mi parecer, en los que el tasador no aplica correctamente la normativa vigente. Conocer el objeto de la tasación o analizar la situación del mercado inmobiliario local por medio de un estudio de las ofertas deben ser funciones previas a la realización de un informe de tasación.

Conocer la normativa, tipos de tasación y métodos para llevarla a cabo, es sin duda, lo mínimo exigible a la figura del tasador. A continuación, los aspectos que debería conocer si o si un buen tasador inmobiliario;

Conocer la normativa de aplicación.
Aprender la teoría implícita en una valoración.
Realizar la valoración inmobiliaria de diferentes tipologías de inmuebles.
Identificar la estructura del informe de tasación, sus puntos fuertes y
débiles, y cómo se entrega al cliente final, o al juzgado.
Delimitar los conceptos básicos en relación a las peritaciones y
tasaciones inmobiliarias.
Profundizar en los conceptos relativos a la valoración inmobiliaria. Saber en qué consisten los métodos de coste, comparación, actualización de rentas y residual.

Admin - 12:21:29 @ TASACIONES INMOBILIARIAS | Agregar un comentario



 
 
 
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