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25/08/2021

El pelotazo de la vivienda turística en Galicia amenaza con disparar el alquiler

El mercado inmobiliario gallego recupera músculo este verano tras una pandemia que hizo temblar sus piernas. El ladrillo vuelve con fuerza, y lo hace impulsado por los dos grandes motores económicos de Galicia: A Coruña y Vigo. Las dos urbes y sus áreas metropolitanas concentran ya el 60 % de las operaciones de compraventa de vivienda nueva, según datos de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), aunque también están recuperándose las ventas en A Mariña lucense y el extrarradio de Pontevedra y Santiago. Hay clientes para todo. Desde familias con alto nivel adquisitivo a inversores que han visto una oportunidad de oro al colocar su dinero en un mercado en plena euforia: el de la vivienda vacacional.

La razón es bien sencilla: «La rentabilidad de la vivienda en alquiler, tanto tradicional como turística, pulveriza cualquier rentabilidad financiera», señalan desde Fegein, a pesar de que la primera ha caído en los últimos seis años en España desde el 4,6 % (2015) al 3,68 % del primer trimestre de este ejercicio, de acuerdo al Observatorio de Vivienda y Suelo. En Galicia aguanta mejor.

En Fegein están detectando desde hace tiempo un trasvase de la oferta para alquiler tradicional al mercado de la vivienda vacacional: «Apreciamos un descenso notable de la oferta de viviendas en arrendamiento en las ciudades de Santiago, A Coruña, Vigo y Lugo», sostiene su presidente, Benito Iglesias, quien cree que esta tendencia «anticipa un contexto más problemático» y «un encarecimiento de precios» para quienes busquen casa para arrendar en los próximos meses.

¿A qué se debe este bum, que ha hecho que en Galicia se oferten 12.000 viviendas vacacionales y tan solo 4.000 para el alquiler tradicional? En primer lugar, la rentabilidad, que puede llegar a duplicarse. La segunda razón, apuntan desde el sector, es la inseguridad jurídica que genera la ley de arrendamiento, por los desequilibrios entre los derechos de los propietarios y los inquilinos en contratos de residencia habitual.

La pandemia supuso un paréntesis. En el segundo semestre del 2020, entre el 15 y el 18 % de la vivienda vacacional volvió al circuito del alquiler tradicional a causa de las restricciones a la movilidad y al turismo. Tan pronto como despegó el mercado en los meses de abril y mayo del 2021, aupado por la vacunación, volvió a registraste otro trasvase masivo como el de antaño, acompañado de un repunte de las ventas de viviendas de obra nueva, que este verano ya suponen entre el 50 y el 55 % de las operaciones en Galicia, frente al 20 % promedio de los últimos años. Al no existir topes legales para la oferta de vivienda turística, estas han proliferado, especialmente en la zona de las Rías Baixas, colapsando algunas localidades en verano. Pero este pelotazo inmobiliario también tiene su cruz.

Oferta escasa

Cada vez hay menos viviendas para elegir y los salarios apenas alcanzan en Galicia para poder adquirir un piso o una casa. «Solo el 22 % de los gallegos que trabajan pueden acceder a una vivienda libre», recuerda Iglesias. Y más ahora que los inmuebles nuevos «se han encarecido un 5 %», con los precios de las materias primas disparados. En julio del 2020, el metro cuadrado en Galicia se pagaba a 1.311 euros. Un año más tarde, a 1.341, sin computar ese coste extra.

Este desequilibrio hace que los jóvenes, la mayoría sin capacidad adquisitiva o ahorro para acceder a una vivienda, tengan que hacer un cribado exhaustivo para encontrar un inmueble que se adapte a sus necesidades, ya que el parque en alquiler está envejecido y mal ubicado: «La bolsa de 4.000 que hay en el circuito ni siquiera es real porque ahí hay viviendas que, por su localización, por su mobiliario o precio están fuera de forma permanente. Entre el 40 y el 50 % de ellas llevan mucho tiempo ofertadas y nadie las quiere», explica Iglesias, quien cree que los precios en las grandes ciudades gallegas no se van a moderar, a pesar de que el ajuste del mercado laboral -cuando expiren los ERTE y las moratorias concursales- todavía está por venir, y eso puede empujar a la baja la renta disponible de las familias. Con el mercado de la vivienda usada intentando desprenderse de los últimos vestigios de la burbuja y con el mercado del alquiler tradicional acumulando polvo, el sector atisba una alternativa para quienes no encuentren techo: la vivienda de protección oficial.

Oleiros y Sanxenxo, los enclaves preferidos para invertir
En Sanxenxo, lo mismo se puede adquirir un ático de 42 metros cuadrados a cinco minutos de la playa por 67.500 euros, que un chalé de seis habitaciones y 550 metros por 1.850.000 euros. Puede parecer mucho, pero los inversores están dispuestos a soltar el dinero. Es, y ha sido desde hace tiempo, el destino de moda de los turistas que visitan Galicia.

No se quedan atrás las lujosas urbanizaciones de Oleiros (A Coruña), donde hay en venta chalés veinteañeros de 462 metros cuadrados, tres plantas, cinco habitaciones y con vistas a la playa por hasta 2,5 millones de euros. También hay obra nueva: casas unifamiliares de 215 metros, dos plantas con piscina y cuatro habitaciones por 611.000 euros.

Eso se traduce en un «espectacular comportamiento de las compraventas» desde el segundo trimestre del año, con un impulso especial de la obra nueva. «Quien puede comprar ahora vivienda nueva, lo hace. Se está empezando a construir de nuevo», admiten desde Fegein.

Hay otro factor que explica este renovado interés de los gallegos -y de inversores del resto de España- por estos inmuebles: los compradores quieren espacios más grandes, si es para uso residencial, o viviendas ubicadas en enclaves atractivos y turísticos para alquilarlos a clientes de alto nivel adquisitivo -ya sea para vivir o disfrutar de las vacaciones-.

«Se ha recuperado el mercado con mucha fuerza», desliza Iglesias. Aunque hay excepciones: las compraventas se han estancado en Ferrol y su área en niveles del 2020.



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